Immobilienkauf in Frankreich, Gründung einer SCI

Frankreich ist mit rund 86 Millionen Touristen im 2015 (gemäss UNWTO) das mit Abstand meistbereiste Land der Erde und auch eines der beliebtesten Ferien- und Auswanderungsziele der Schweizer.

Nicht selten träumen Reisende aus aller Welt in Paris, Nizza, Cannes, Chamonix, etc. von einer Residenz, sei es als Wohnung, Chalet oder einem Häuschen in der Nähe von oder mit Aussicht auf‘s weite blaue Meer oder in die mit glänzendem Schnee überzogene Bergwelt.

Trifft man dann nach langer Suche oder auch rein zufällig auf ein Objekt, welches den ersehnten Traum einer Residenz real werden lässt, wird man bei der Suche nach einer Finanzierung sowie die Erkenntnisse der steuerlichen und erbrechtlichen Aspekte relativ schnell wieder aus dem Traum und zurück auf den Boden der Realität gerissen.

Erschwerend für nicht französische und EU-Bürger kommt für Schweizer hinzu, dass ein Übereinkommen zwischen der Schweiz und Frankreich zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei Schenkungen nicht existiert. Für Erbschaften wurde das Doppelbesteuerungsabkommen durch Frankreich auf den 1. Januar 2015 gar gekündigt.
Aufgrund dieses Tatbestandes, aber auch je nach dem schon früher, kann es für Schweizer Bürger ohne EU-Pass Sinn machen, eine société civile immobilière (SCI), eine Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen.

Während für in Frankreich ansässige Personen Immobilien teilweise über 100% durch die Finanzinstitute finanziert werden, gestaltet sich die Finanzierung für Zweitresidenzen von nicht ansässige Personen schwieriger. Üblicherweise muss ca. 40% bis 50% des Verkaufspreises als Eigenkapital eingebracht werden, je nach dem auch mehr oder weniger. Hinzu kommen die fälschlicherweise genannten „Notariatsgebühren“ von 7% bis 9%, je nach Region, des Immobilienkaufpreises, die entrichtet werden muss. Für allfällige Renovationen müssen nochmals und je nach Wunsch des Ausbaustandards zwischen EUR 500 bis EUR 1‘000 pro Quadratmeter gerechnet werden.

D.h. als mögliches Beispiel bei einer Wohnung von 100 m2 können sich die Kosten wie folgt gestalten:

Kaufpreis                                                          EUR 400‘000
Notariatsgebühren (Annahme 8%)             EUR   32‘000
Renovation (EUR 780 m2)                            EUR   78‘000

Gesamtinvestitionsbedarf                            EUR 510‘000

Kaufpreisfinanzierung durch
Bank für Nichtansässige (50%)                   EUR 200‘000

Beizubringendes Eigenkapital                     EUR 310‘000

In Frankreich ansässige Personen müssen die Hypothek üblicherweise spätestens bis zum ordentlichen Rentenalter abbezahlt haben. Nicht ansässige Personen müssen je nach Bank von der Hypothek bis zum ordentlichen Rentenalter die Hälfte amortisieren.

Bei der Zwischenschaltung einer SCI anstelle dem direkten Halten durch Privatpersonen, sind die Konditionen der Banken für die Finanzierung der Zweitresidenz, ohne weiteren Garantien und Sicherheiten im Regelfall weniger gut oder eine Finanzierung gar unmöglich. Aus vorausgenannten steuerlichen und erbrechtlichen Gründen kann es je nach dem trotzdem Sinn machen, eine SCI zu gründen, sofern man die gesamten Erwerbskosten selbst finanzieren kann und somit nicht unbedingt auf eine Bankenfinanzierung angewiesen ist.

Im Grossen und Ganzen empfiehlt es sich, bei einer festen Absicht eines mittel- oder langfristigen Erwerbs eine Zweitresidenz in Frankreich am Ort seiner Träume eine Residenz zu mieten, was je nach dem auch sehr interessant sein kann. Dies ermöglicht nach zwei Jahren oder später festzustellen, ob der Ort der Träume sich wirklich als solcher entpuppt. Ob man gewillt ist, die oftmals langen die Hin- und Rückreisen in Kauf zu nehmen und ob man auch Anschluss an die Gemeinschaft vor Ort findet.

Kommt man dann zum Schluss, dass es doch nicht dass ist, was man erwartet hatte, löst man den Mietvertrag auf und geht seinen neuen Leidenschaften nach. Somit vermeidet man auch unnötige Notariatsgebühren und Steuern, etc.

Kommt man zum Schluss, dass es mit der Zweitresidenz in Frankreich genau das ist, was man sich immer erträumt hatte und hat man sich gut in die Gemeinschaft eingelebt, kann es mit ein wenig Glück vorkommen, dass man die Zweitresidenz seiner Träume auch durch direkten Kontakt durch die Gemeinschaft findet.

Wie erwähnt, gibt es noch einige weitere Aspekte nicht nur individuell zu berücksichtigen. Bei diesbezüglichen Fragen oder bei der Suche nach einer Zweitresidenz in Frankreich oder der Gründung einer SCI können Sie sich gerne an uns wenden.